Если квартирой с чистовой отделкой уже никого не удивить, то предложения с мебелью на первичном рынке пока не приняли массового характера. Хотя возможность интегрировать затраты на мебель в ипотечный кредит и существенно сэкономить на ее покупке стремительно прибавляют формату популярность. «Ъ-Дом» выяснил, в чем плюсы и минусы таких предложений.
Каждая 20-я квартира на первичном рынке крупных городов сейчас продается с мебелью, громко заявила в своем недавнем исследовании Первая мебельная фабрика. Аналитики уверены, что за минувшие три года доля лотов с полной или частичной меблировкой в общей структуре предложения выросла с нуля до 5%. По прогнозам компании, в 2020 году этот показатель достигнет 7%. Оценки профильных консультантов рынка недвижимости пока не так оптимистичны. Например, в «Бон Тон» говорят лишь о штучном предложении квартир с мебелью «от застройщика» и оценивают их общую рыночную долю в 0,05%, а в «Азбуке жилья» останавливаются на 1–2%.
Тем не менее тренд на постепенное увеличение предложения жилья с мебелью они признают единогласно. Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова указывает, что в Москве мебель в виде готового полного ремонта в новой квартире или в качестве дополнительной опции под заказ суммарно предлагается застройщиками в шести жилых комплексах. «Хотя два года назад таких проектов было всего два»,— замечает она.
Новая аудитория
Гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев вспоминает, как еще три-четыре года назад в качестве дополнительной опции при покупке квартиры в новостройке предлагалась отделка. Теперь такие предложения формируют треть рынка в старых границах Москвы. Эксперт рассказывает, что лучше всего формат прижился в массовом сегменте: именно он формирует 70% существующих на рынке квартир с отделкой. Еще 15–20% приходится на долю бизнес-класса, а на первичном рынке элитного сегмента — всего 10–15%. «Это прежде всего обусловлено возможностью включить стоимость отделки в тело ипотечного кредита»,— поясняет господин Каширцев. Именно по такой же схеме сейчас растет интерес к меблированным вариантам.
Директор по маркетингу ГК А101 Дмитрий Цветов связывает появление на рынке меблированных квартир с изменением потребительского поведения. По его мнению, нельзя сравнивать Россию с западными странами в этом вопросе. На Западе население значительно мобильнее, и, например, в Нью-Йорке доля арендного жилья доходит до 75%, а в Берлине — до 80%: европейцы и американцы привыкли относиться к недвижимости как к инструменту. «А в СССР и затем в России собственная квартира всегда была символом благополучия и стабильности, ценным активом»,— рассказывает господин Цветов. Именно поэтому, считает он, покупатели недвижимости любого класса предпочитали делать ремонт по индивидуальному проекту, разница для них заключалась лишь в сумме. Но сейчас тренд меняется: денег, времени и нервов на отделку у покупателей стало существенно меньше.
Директор по развитию продукта ГК ФСК Павел Брызгалов считает, что в России полностью готовое к заселению жилье предпочитают те, кто имел дело с ремонтными работами и представляет, какого уровня самоотдачи они требуют. «Но для большинства россиян квартира — первая и зачастую единственная крупная покупка, поэтому они предпочитают приобрести лишний метр, нежели готовый продукт»,— полагает он. Сейчас, по словам эксперта, квартиры с мебелью чаще всего предпочитают две категории покупателей: те, кому необходимо переехать в купленное жилье в максимально сжатые сроки, и те, кто приобретает недвижимость для сдачи в аренду.
Технология отделки
Мебель от застройщика может стать неплохим вариантом экономии. Ирина Доброхотова подсчитывает: в комплексе «Скандинавия» квартиры с мебелью и отделкой продаются по 140 тыс. руб. за 1 кв. м, без отделки — 122,8 тыс. руб., в «Саларьево парк» экономика похожая — 230 тыс. руб. за 1 кв. м против 201,3 тыс. руб. «Получается, что в новостройках комфорт-класса стоимость ремонта и мебели составляет 20–30 тыс. руб. за 1 кв. м — так, весь ремонт в студии площадью 23 кв. м будет стоить 570 тыс. руб.»,— рассуждает она. Те же самые работы и мебель за свой счет, по оценкам эксперта, обойдутся в 0,8–1 млн руб.
Владимир Каширцев приводит похожую оценку, подсчитывая, что меблировка и ремонт студии площадью 25–33 кв. м от застройщика стоят в среднем 500–600 тыс. руб. «За счет оптовых цен, которые получают застройщики, этот показатель заметно ниже, чем в розничной продаже»,— объясняет он. Девелоперы с ним соглашаются: по их оценкам, цены мебельных компаний для застройщиков могут быть ниже на 10–30%. «Также можно сэкономить на доставке и сборке, а при отделке — закупая оптом стройматериалы и договариваясь с бригадами отделочников на большие объемы работ»,— добавляет госпожа Доброхотова.
Но далеко не всегда предлагается полностью оборудовать квартиру. Павел Брызгалов из ГК ФСК называет популярным вариантом лоты, в которых монтируется только кухня. В Первой мебельной фабрике считают, что стоимость такой меблировки в среднем составляет 70–95 тыс. руб. и оказывается на 20–30% ниже, чем в розничной продаже.
Ирина Доброхотова в качестве еще одного варианта частичной меблировки выделяет квартиры с установленной сантехникой: «Этот формат наиболее востребован в массовом сегменте, где у покупателей нет больших притязаний при выборе мебели и марки сантехники — намного важнее сэкономить деньги и время». В ФСК «Лидер» указывают, что застройщики обычно используют мебель средней ценовой категории. Дмитрий Цветов объясняет, что меблировка от застройщика по определению должна быть максимально универсальной и подходить под привычки большинства покупателей: «Закупать что-то дорогое или нестандартное невыгодно и с пользовательской точки зрения нецелесообразно».
Сдерживающие факторы
Хотя возможность «упаковать» стоимость всей меблировки в ипотеку, избежав таким образом более дорогого потребительского кредита, и заставляет многих задуматься о покупке полностью отделанной квартиры, но на пути развития этого сегмента все еще немало препятствий. Ключевым из них Дмитрий Цветов называет наличие у покупателей собственного имущества: «Многие раньше жили в съемных квартирах, но все равно покупали какие-то удачные для них предметы интерьера, и избавляться от них не хочется, но в меблированной квартире не всегда найдется место».
Еще одним серьезным ограничителем господин Цветов называет боязнь многих покупателей оказаться в типовой квартире. Эксперт считает, что одним из альтернативных вариантов в этой ситуации служат сертификаты в мебельные магазины, которые выдаются с квартирой: «В одном из проектов мы предлагаем возможность включить в стоимость квартиры сертификаты, где номинал зависит от площади лота: для однокомнатных квартир — 270 тыс. руб., двухкомнатных — 350 тыс. руб., а трехкомнатных — 450 тыс. руб.». Эта мера позволяет включить стоимость мебели в тело ипотечного кредита.
Гендиректор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова уверена, что меблировка жилых помещений на первичном рынке пока актуальна в основном в сегменте апартаментов: «Если речь идет о квартирах, то это малоформатные лоты: студии, однокомнатные квартиры, евродвушки, приобретаемые в качестве первого жилья либо под аренду». Господин Брызгалов, в свою очередь, добавляет, что девелоперы, как правило, не предлагают мебель в квартирах редкого формата — здесь в большинстве случаев требуется индивидуальный подход. К числу дополнительных проблем полностью меблированных квартир госпожа Кузнецова относит отсутствие гарантии. «Кроме того, как правило, застройщик предлагает ограниченный набор вариантов и предпочтения покупателей могут оказаться далеко за этими рамками»,— заключает она.